Los Condohoteles como forma de invertir en inmuebles

Publicado por W. Carril Investments

La generación de nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria, y especialmente impulsado por la activación turística de distintas ciudades gracias a aplicaciones alquiler de periodos cortos, ha permitido la aparición de los llamados condohoteles, que son una nueva forma de explotación hotelera distinta de la tradicional, y distinta también de la derivada de los contratos típicos de gestión hotelera.

Esta nueva modalidad consiste básicamente en la explotación como hotel de un edificio constituido en un régimen especial de propiedad horizontal y cuyas habitaciones o apartamentos, en general denominados “unidades de alojamiento”, pertenecen a diferentes propietarios. El término Condohotel procede de la combinación de los términos “condominio”, que es el término para designar la comunidad integrada por los diferentes propietarios del inmueble, y “hotel” que se refiere a la actividad turística que se desarrolla en él. De ahí surge la denominación usual "condohotel" que es la que se emplea en la práctica del mundo turístico.

De manera resumida, el condohotel es un establecimiento hotelero cuyas habitaciones o apartamentos pertenecen a diferentes propietarios, y en el que la gestión del hotel corre a cargo de una empresa hotelera, distribuyéndose el disfrute de cada habitación o apartamento entre su propietario o inversionistas y todas aquellas otras personas que suscriben un contrato de hospedaje típico con la empresa hotelera (los clientes normales del hotel), repartiéndose los ingresos obtenidos por la explotación de cada unidad de alojamiento entre inversionista y el gestor hotelero en la proporción acordada.

Características básicas de un Condohotel:

• El edificio debe dividirse en una serie de unidades independientes, contando además con unas áreas comunes que respondan adecuadamente a los servicios de un establecimiento hotelero según su categoría (piscina, restaurante, gimnasio, salones de usos múltiples, etc.)

• El edificio debe pertenecer a más de un propietario, y debe contar, además, con una compañía, preferiblemente con experiencia en el ramo hotelero, la cual puede también ser uno de los copropietarios del inmueble, y que es la encargada de proveer los medios humanos y materiales para el ejercicio de la actividad, y la única responsable de la planificación, dirección y prestación de los servicios turísticos.

• El inmueble debe tener unos estatutos que regulen de forma detallada el uso de los elementos privativos y de los elementos comunes del complejo hotelero, los órganos de gobierno de la comunidad de copropietarios, y el régimen de mayorías establecido para la adopción de acuerdos.

• Junto con los documentos típicos del régimen de propiedad horizontal, los diferentes propietarios del inmueble y la compañía hotelera deben suscribir unos contratos de arrendamiento o explotación, que pueden no ser idénticos con todos los copropietarios, en los cuales es preciso fijar de forma precisa el régimen de uso del condohotel y también el sistema de retribución o remuneración, en dinero o en especie, de los diferentes propietarios y la participación económica de la entidad explotadora -como tal y también como eventual copropietaria de partes del inmueble-, las previsiones para obras y mejoras y, en su caso, los acuerdos para afrontar posibles pérdidas en el establecimiento (aunque el explotador es quien suele asumir el riesgo en la explotación), así como las consecuencias de la finalización de los contratos de explotación y otras cuestiones accesorias a esa compleja relación jurídica.

De acuerdo con Anwar Elgonemy, autor de “Skin in the Game: The Past, Present, and Future of Real Estate Investments in America” Los condohoteles más exitosos son los que se construyen integrando hoteles de empresas reconocidas y condominios, ya que los propietarios de las unidades comparten la popularidad y el éxito de la operación de alojamiento. 

Es importante recordar que muchos conohoteles fracasaron porque el desarrollador construyó la torre como un edificio de viviendas y luego buscó crear un programa de alquiler, intentando integrar este modelo de manera forzada sin contar con las áreas sociales y las comodidades que exige el mercado de alojamientos de corta estancia.

Es relevante tener en cuenta que un condohotel no es un resort o Tiempo Compartido (Timeshare), ya que el inversor adquiere un bien inmueble a perpetuidad, con una escritura registrada ante notario, en cambio, con los resorts el manejo de la propiedad es completamente distinto, se trata de un contrato que solo otorga derecho al uso de la propiedad limitado en el tiempo, en años y días de uso.

Fuente: Vistana Residences