Ley de Alquileres y Desahucios en República Dominicana: Novedades, Bondades y Desafíos
Hoy hablaremos de la nueva Ley 85-2025 sobre alquileres de inmuebles y desahucios en la República Dominicana, con un enfoque en cómo protege tanto a propietarios como inquilinos, modernizando y clarificando procesos que antes eran confusos y prolongados.
¿Qué cambia con la Ley 85-2025?
Esta ley derogó normas anteriores como la Ley 43-14 y el Decreto 4807, que ya no estaban en vigor pero generaban confusión. Ahora queda claro que el propietario tiene pleno derecho sobre su propiedad, pudiendo decidir arrendarla y recuperar su inmueble respetando los términos del contrato, sin depender únicamente del impago del inquilino o de otras limitaciones del pasado.
Objetivo de la Ley
La nueva normativa regula los contratos de alquiler para viviendas, comercios y actividades sin fines de lucro. Excluye alquileres turísticos de corta duración, como Airbnb o Booking, a menos que la duración sea mayor a 90 días. También protege contra prácticas discriminatorias y asegura que los aumentos de renta no superen el 10% anual.
Novedades y Bondades de la Ley 85-2025
La nueva ley trae importantes cambios que actualizan y organizan la relación entre propietarios e inquilinos:
Derogación de leyes anteriores: Quedan fuera del ordenamiento la Ley 43-14, la Ley 1788 sobre depósitos y el Decreto 4807, que antes generaban confusión sobre los derechos de los propietarios.
Formalización obligatoria: Todos los contratos de alquiler deben ser por escrito, con detalle del inmueble, uso, monto, forma y lugar de pago. Esto reduce disputas judiciales y protege ambas partes.
Ámbito de aplicación:
Viviendas, comercios y actividades sin fines de lucro.
Excluye alquileres de corta estadía (menores de 90 días), fines turísticos, pensiones, hospedajes y zonas francas.
Plazos de contrato:
Viviendas: 1 año.
Comercios o entidades sin fines de lucro: hasta 2 años.
Renovación automática (tácita reconducción) si ninguna de las partes comunica lo contrario.
Depósitos: Para viviendas, el depósito no puede exceder dos meses y sirve para cubrir daños, no el alquiler. Para comercios o entidades sin fines de lucro, se acuerda entre partes hasta por un año.
Protección al propietario: Garantía de titularidad del inmueble, obligación de entregar recibos y poder registrar el contrato para oponibilidad frente a terceros.
Limitación de aumentos: El incremento de la renta se limita al 10% anual, evitando abusos.
Prohibición de prácticas discriminatorias: Se busca proteger a inquilinos de discriminación por raza, género, orientación sexual u otras características, mientras se respeta el derecho del propietario a establecer condiciones razonables (como mascotas).
Solución rápida de conflictos: Procedimientos judiciales expeditos con plazos de fallo de un mes para desahucios y disputas sobre alquileres.
Desafíos de la Ley
Aunque la ley es un avance, existen desafíos que tanto propietarios como agentes inmobiliarios deben tener en cuenta:
Airbnb y alquileres turísticos: Los contratos de corta duración (menores a 90 días) quedan fuera, pero puede surgir litigio si un propietario combina alquiler largo y corto plazo.
Capacidad del sistema judicial: La ley exige celeridad en los juicios, pero la carga de trabajo y falta de recursos pueden generar retrasos.
Arbitraje en viviendas: Aunque es opcional, algunos casos podrían requerir interpretación judicial sobre si se aplica o no.
Extinción de dominio: Propietarios deben supervisar el uso del inmueble para evitar que se utilice con fines ilícitos, ya que el Estado podría extinguir la propiedad si se detecta actividad ilegal.
Relaciones periódicas con inquilinos: No basta con enviar pagos por WhatsApp; es recomendable tener reuniones o comunicaciones periódicas para asegurar cumplimiento de obligaciones y evitar conflictos.
FAQ – Preguntas Frecuentes
1. ¿Desde cuándo está vigente la Ley 85-2025?
La ley entró en vigencia desde su promulgación el 14 de agosto de 2025, no tuvo período de vacatio legis, pues, entró en vigor al día siguiente, el 15 de agosto de 2025.
2. ¿Los contratos de Airbnb o alquileres de corta duración aplican a la ley?
Solo si superan los 90 días de duración. Los alquileres menores a ese período quedan fuera de la protección de la Ley 85-2025.
3. ¿Qué debe contener un contrato de alquiler según la ley?
Debe incluir: dirección exacta y catastral del inmueble, descripción detallada, uso del inmueble, monto y forma de pago, duración y periodo de vigencia, domicilio de elección, fecha del contrato y, opcionalmente, cláusulas de arbitraje.
4. ¿Cuál es el depósito de garantía máximo permitido?
Para viviendas, no puede exceder el monto al equivalente de dos meses de alquiler. Para comercios o entidades sin fines de lucro, se acuerda entre las partes hasta un año.
5. ¿Qué ocurre si el inmueble se utiliza con fines ilícitos?
El propietario podría verse afectado por procesos de extinción de dominio, por lo que debe supervisar el uso de su propiedad y consignar cláusulas de protección en el contrato.
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